一棟買いしたアパートの一室に自分が住むことができるのか、多くの方が疑問に思うでしょう。オーナーとして自分が住むことを考えたアパートの購入や建築には、どのような点に注意すればよいのか気になる方も多いと思います。
実際、オーナーが自分の物件に住むことは可能で、多くの方がこの方法を選んでいます。しかし、入居する際には注意が必要です。例えば、節税のための特定の条件を満たさなければならなかったり、ローンの借り入れに制約があることがあります。これらを見逃すと、予想外の出費や手続きの手間が増える可能性があります。
この記事では、アパート一棟買いで自分も住む方法について詳しく解説します。メリットとデメリットを理解し、失敗しないためのポイントをしっかり押さえることが大切です。
1. アパート一棟買いで自分も住むことはできる？
アパートを一棟買いし、その一室に自分も住むことは可能です。法律上も問題はなく、多くのオーナーがこの方法を採用しています。ここでは、オーナーが自分の物件に住む2つのパターンについて詳しく見ていきます。
1-1. オーナーが住む2つのパターン
オーナーが自分の物件に住む方法には主に2つのパターンがあります。1つ目は投資用アパートの一室に住む方法、2つ目は賃貸併用住宅として住む方法です。
1-1-1. 投資用アパートの一室に住む
投資目的で購入したアパートの一室に住む方法です。この場合、既存のアパートを購入するか、新たにアパートを建てるかのどちらかになります。しかし、この方法にはいくつかの注意点があります。
住宅ローン控除が適用されない: 投資用ローンは金利が高く、住宅ローン控除が適用されないため、経済的に不利になることがあります。
節税の問題: 自分が住むことで、減価償却の対象外となり、節税効果が減少する可能性があります。
これらのデメリットを考えると、投資用アパートの一室に住むことはあまり推奨されません。
1-1-2. 賃貸併用住宅として住む
賃貸併用住宅とは、住宅の一部を賃貸に出し、残りを自分が住むために利用するものです。この方法には多くのメリットがあります。
住宅ローン控除: 自宅部分に住宅ローン控除が適用されるため、節税効果があります。
減価償却: 賃貸部分は減価償却の対象となり、さらに節税が可能です。
賃貸併用住宅は、自分も住みながら安定した家賃収入を得ることができるため、非常に魅力的な選択肢と言えるでしょう。
このように、アパート一棟買いで自分も住む方法には、投資用アパートに住む場合と賃貸併用住宅として住む場合の2つのパターンがあります。次に、それぞれのメリットとデメリットについてさらに詳しく見ていきます。
2. 賃貸併用住宅の魅力とは？
賃貸併用住宅には、いくつかの大きな魅力があります。以下に、その主なポイントを詳しく説明します。
2-1. 住宅ローンが利用可能
賃貸併用住宅は、建物全体の50%以上が居住スペースである場合に住宅ローンを利用できる可能性があります。住宅ローンは金利が低く、返済期間も長いため、経済的な負担を軽減できます。条件や詳細は金融機関によって異なるため、事前に確認しておくことが重要です。
2-2. 住宅ローン控除の恩恵
賃貸併用住宅のマイホーム部分には、住宅ローン控除が適用されます。専有面積が50％以上で、ローンの返済期間が10年以上の場合に利用可能です。住宅ローン控除により、長期間にわたって税控除を受けることができるため、経済的なメリットが大きいです。
2-3. 相続税対策としての利点
賃貸併用住宅は、相続時に有利な面があります。自宅としても使える一方で、一部を賃貸としているため、借家物件として扱われることがあります。これにより、相続税が減額されるため、相続税対策として賃貸併用住宅の建設は有効です。
2-4. 投資物件に近い設計が可能
賃貸併用住宅では、住宅ローンを利用しない選択も可能です。この場合、自宅としても使える投資用物件に近い設計ができます。自宅と賃貸部分をバランスよく配置することで、収益性と住環境の両方を兼ね備えた物件を作ることができます。
賃貸併用住宅は、住宅ローン控除や相続税対策といった税制上のメリットを享受しつつ、自宅と収益物件の両方の機能を持たせることができるため、非常に魅力的な選択肢です。
3. 賃貸併用住宅の注意点
賃貸併用住宅には多くの魅力がありますが、いくつかの注意点も存在します。以下に、その主なデメリットを説明します。
3-1. 利回りが低くなる可能性
賃貸併用住宅では、住宅ローン適用のために建物全体の50%以上をマイホーム部分とする必要があります。そのため、貸し出せる部分が少なくなり、インカムゲインの観点から利回りが低くなる可能性があります。一棟全てを賃貸に出せるアパートと比較すると、収益性が劣ることが多いです。
3-2. 入居者から敬遠されるリスク
賃貸併用住宅では、オーナーと入居者が同じ建物内に住むため、生活音が聞こえたり、プライバシーが守られにくいというデメリットがあります。このような環境を嫌がる入居者も多く、入居者が見つかりにくくなる可能性があります。空室が続くと家賃収入が得られず、ローン返済に支障をきたすこともあります。
3-3. 売却の難しさ
賃貸併用住宅は、自宅と収益物件の両方の機能を持つため、売却が難しい場合があります。自宅としての売却には感情的な抵抗があり、また賃貸部分があることで買い手が限定されることがあります。そのため、売却のタイミングを逃したり、希望する価格で売れない可能性があります。
賃貸併用住宅を売却する際は、通常の住宅や収益物件とは異なるマーケティングが必要です。優れた不動産業者に仲介を依頼することで、売却の手間を軽減できますが、それでも売値が安くなりがちです。また、不動産投資としての魅力が少ないため、購入希望者が少ないことも一因です。
これらの注意点を理解し、慎重に検討することが賃貸併用住宅の成功の鍵となります。リスクをしっかり把握し、適切な対策を講じることで、安定した運用が可能になります。
まとめ
賃貸併用住宅には、自宅としての利便性と賃貸収入を得られる魅力があります。しかし、収益性を重視する場合、他の投資用物件と比べて利回りが低くなる可能性があることや、入居者が見つかりにくいリスクがあることを考慮する必要があります。また、売却が難しい点も注意が必要です。
一方で、住宅ローン控除や相続税対策などの税制上のメリットを活かしたい場合には、賃貸併用住宅は非常に有効な選択肢です。経済的な負担を軽減しつつ、自宅としての快適な生活を送りながら、不動産投資を行うことができます。
最終的には、自分のライフスタイルや経済状況に合わせて、賃貸併用住宅のメリットとデメリットを十分に理解し、最適な選択をすることが重要です。不動産投資を検討する際は、専門家の意見を参考にしながら慎重に判断することをおすすめします。
