不動産投資をするとマイホーム買えないって本当？　投資ローンと住宅ローンの順番大解説

不動産投資を考えるうえで「住宅ローンと不動産投資ローン、両方組めるのかな」心配になりますよね？

住宅ローンを既に組んでいる人が、不動産投資ローンを組むときの注意点

既に組んでいる住宅ローンに影響が出ることはない。

不動産投資ローンを新しく組んだ場合、既に組んでいる住宅ローンには特に何も影響しません。住宅ローンを貸している銀行はローン貸出後に改めて審査等をしたりはしませんので、住宅ローン返済で延滞などが出ない限り、特に問題はありません。

借りられるのは、住宅ローンと合わせ年収の10倍程度まで

個人が不動産投資ローンで借りられる総額は、住宅ローンの額を含めて、個人年収の10～20倍まで限界です。1棟目の場合は、年収の10倍くらいまでが一つの目安になるでしょう。ですから、その範囲内で物件取得を考えていきましょう

また、何年も不動産投資を続けていくと、その経験が評価され銀行融資の評価方法が変わります。結果、年収の10倍を融資総額が伸びていくケースもあります。これは、所有している不動産の収支状態や資産状況等による評価になるためです。

まだ住宅ローンを組んでいない人は不動産投資ローンは組むべき？

銀行によって、住宅ローン審査に影響が出る場合も

不動産投資ローンを先に組んでいる方が、住宅を後から購入したいとなった場合に影響は出るのでしょうか？

結論的には銀行によって異なりますが、影響が出る場合があります。借入額が年収や資産状況から見て多すぎると判断されると、住宅ローンの審査が通過しない場合もありえます。

一方、不動産投資をしていても積極的に評価をしてくれる銀行の場合、不動産投資の収支がマイナスになっていなければ、住宅ローン審査では特に問題となりません

不動産は個人で買う方が良いのか？法人で買うか？

不動産投資ローンの組み方は、個人名義で購入し個人でローンを組む場合と、法人名義で購入し、法人としてローンを借りる場合の２種類があります。

普通のサラリーマンの方なら個人名義で購入するのが一般的です。しかし、個人名義で購入を続けると1つ問題が出る場合があります。それは税金の問題です。不動産所得と給与所得は合算して計算していくので、年収が高くなることで税率が上がってしまうのです。なんと住民税と合わせると最高55％まで税率は上がりますから目も当てられません。

その点、法人を設立して法人名義で不動産を購入していくやり方の場合、法人税額は所得によらず一定で、約23％となるので、不動産を増やしていく場合は節税に有利になります。概ね、所得合計が800万を超えてくると法人の方が有利になりますので、まず購入する前にどちらでいくか考えておくと良いでしょう。

まとめ

マイホーム購入と不動産投資はどちらが大切でしょうか？

これは価値観によって変わります。

「夢のマイホーム」はしっかり持ちたいという持ち家派の人の場合は、不動産投資ローンを組んだおかげで、マイホームが購入できなかった、というのは避けたいですよね

一方、賃貸で好きなところに暮らしながら、むしろローン枠は投資アパートやマンションの購入に当てた方が結果的に良い、と考える人にとっては住宅ローンを考慮する必要はありませんよね

ご自身のライフスタイルに合わせて購入パターンを決めてみてください！