共働きの夫婦が増え、収入が安定しているパワーカップルも珍しくなくなりました。そのような夫婦がマイホームを購入したり不動産投資を行ったりする際に利用できるのがペアローンです。
ペアローンには、夫婦それぞれが税金の控除を受けられたり、団体信用生命保険に加入できたりするメリットがありますが、リスクも伴います。
松田
この記事では、ペアローンのリスクやデメリット、そして後悔しないための対策について詳しく解説します。
ペアローンの基本知識
ペアローンのメリットとデメリット
ペアローンとは、不動産を購入する際に、夫婦それぞれがローン契約を行う方法です。通常、ローンは一人で契約しますが、ペアローンでは夫婦二人でそれぞれ契約を結ぶため、二つのローンが存在します。
この方式は、一つの不動産に対して対等な二つのローンが設定されることを意味します。ペアローンを利用するためには、夫婦それぞれに安定した収入があることが条件です。
また、ペアローンは親子でも契約でき、その場合は「親子ローン」と呼ばれます。
- 一人でローンを組むよりも借入額を増やせる。
- 金利プランを夫婦それぞれで選べる。
- 夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられる。
- 団体信用生命保険に夫婦それぞれが加入できる。
- 夫婦の一方が収入を失っても支払い額は変わらない。
- 夫婦どちらかが亡くなった場合、団信でカバーされるのは亡くなった方の分だけ。
- 契約時の諸費用が通常のローン契約の二倍になる（登記費用、司法書士報酬、印紙代など）。
ペアローンの最大の利点は、一人でローンを組むよりも借入額を増やせる点です。しかし、この点は逆にデメリットにもなり得ます。
夫婦それぞれがローンを組むことで借入額は増えますが、世帯全体の返済額も増加します。結果として家計に負担がかかり、返済が困難になるリスクが高まります。
ペアローンを利用する際には、これらのメリットとデメリットを十分に理解し、慎重に計画を立てることが重要です。
ペアローンと収入合算の違い
ペアローンと似た制度として「収入合算」があります。両者の違いを理解することが重要です。
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ペアローン |
収入合算 |
| ローンの契約数 |
夫婦それぞれが1つずつ契約し、共同債務者となります。 |
夫婦のどちらか一方が債務者となり、連帯債務型の場合はもう一方が連帯債務者となります。 |
| 連帯保証人 |
夫婦それぞれが相手の連帯保証人になります。 |
連帯保証型の場合、債務者でない方が連帯保証人になります。 |
| 共有名義 |
共有名義が必須であり、それぞれがローン負担分以上の持分を持つ必要があります。 |
単独名義も可能です。 |
| 税優遇 |
夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられ、団体信用生命保険にも加入できます。 |
収入合算者は住宅ローン控除などの税優遇を受けられず、団体信用生命保険にも加入できません（フラット35などの連帯債務型収入合算の場合を除く）。 |
具体例
ペアローンの例
物件価格: 4,000万円、自己資金: 1,000万円
ローン（夫）: 2,000万円
ローン（妻）: 1,000万円
の場合、
夫の持分: 4分の2以上
妻の持分: 4分の1以上
収入合算の例
夫（正社員）の年収: 400万円
妻（パート）の年収: 200万円
収入を100%合算する場合: 審査上の年収は600万円
収入の1/2を合算する場合: 審査上の年収は500万円
収入合算は、夫婦いずれか一人の年収ではローン審査に通らない場合に利用します。
例えば、パートやアルバイトで収入があるが借入本人になれない場合に収入を合算し、審査上の年収を増やします。これにより、より高額な借入が可能になりますが、税優遇を受けられない点には注意が必要です。
ペアローンで後悔するシチュエーション
ペアローンの潜在的リスク
ペアローンは、夫婦それぞれがローン契約を結び、互いの連帯保証人になる仕組みです。このローン返済は長期間にわたるため、生活環境やライフスタイルの変化により返済が難しくなる可能性があります。
ペアローンを利用する際には、将来的なリスクを十分に理解しておくことが重要です。
ペアローンのリスク
- 夫婦の関係変化
- 離婚時のリスク: ペアローンでは、夫婦が互いに連帯保証人になっているため、離婚時にローン返済で揉めるリスクがあります。また、共有名義であるため、家の処分についてもトラブルが発生する可能性があります。
- 死別時のリスク: 夫婦の一方が亡くなった場合、残された配偶者が全てのローンを返済しなければならなくなる可能性があります。
- 収入状況の変化
- 共働きの終了: 共働きを前提としたペアローンでは、一方が失業や退職をした場合、収入が減少し、ローン返済の負担が増すリスクがあります。この状況では、家計に大きな負担がかかり、最悪の場合、返済が困難になることもあります。
- 経済環境の変化
- 金利の変動: ペアローン契約時に固定金利を選ばなかった場合、将来的な金利上昇により返済額が増加するリスクも考慮する必要があります。
これらのリスクを理解し、将来的な変化に備えるための計画を立てることが、ペアローンを利用する際には非常に重要です。計画を立てずにペアローンを組むと、後悔することになるかもしれません。
ペアローン利用中の夫婦が離婚した場合の対処法
ペアローンを組んでいる夫婦でも、離婚する可能性はあります。その際に直面する問題点と、離婚後に取れる選択肢について解説します。
問題点
ペアローンを利用中の夫婦が離婚すると、「お互いが連帯保証人である」という点が大きな問題になります。ペアローンでは、夫婦それぞれが相手の連帯保証人となっているため、どちらか一方の返済が滞ると、もう一方に返済義務が生じます。
別居や離婚によってコミュニケーションが取りにくくなり、ローンの返済が滞るリスクが高まります。
万が一、ローン返済日にお金が振り込まれず、連絡が取れない場合、もう一方がローンを支払わなければなりません。
離婚後に取れる選択肢
ペアローンを組んでいた夫婦が離婚する場合に取れる選択肢は以下の通りです。
- ペアローンを一本化する
- ペアローンを一本化し、1つのローンにまとめることです。具体的には、「借り換え」によって単独債務に切り替え、1つのローン契約にします。これにより、共同名義を解消し、離婚後のトラブルを減らすことができます。借り換えにより、金利が低くなる場合もあります。
- アンダーローンなら家を売却する
- 家の時価がローン残債を上回っている場合（アンダーローン）には、家を売却するのが有効です。売却によりローンを完済し、残ったお金を財産分与します。離婚前に売却を済ませることをおすすめします。離婚後に売却すると、元配偶者と連絡が取れなくなるリスクがあり、財産分与が難しくなる場合があります。
- オーバーローンなら任意売却する
- 家の売却額がローン残債に満たない場合（オーバーローン）には、「任意売却」を検討します。任意売却は、不動産会社が金融機関とローン契約者の間に入って交渉し、売却額がローン残債を下回っていても売却できる仕組みです。金融機関の合意が必要ですが、これにより強制競売を避けられます。
これらの選択肢を検討し、自分たちの状況に最適な方法を選ぶことが重要です。ペアローン利用中に離婚する場合、早めに専門家に相談し、適切な対策を講じることをおすすめします。
ペアローン利用中の夫婦が退職する場合の対応策
家を購入した当初は共働きを続けるつもりでも、予期せぬトラブルで夫婦のどちらかが退職を余儀なくされることもあります。
また、産休・育休期間中や復帰後の時短勤務により、数年にわたって収入が減ることも考えられます。
夫婦それぞれが現在の年収で借りることができる最大限の金額でローンを組むと、退職、休職、転職などで収入が変わるタイミングで返済が苦しくなる可能性があります。
以下の対応策を検討し、ライフプランを考慮したゆとりあるローン返済計画を立てましょう。
1. 退職前の計画的な準備
- 貯蓄を増やす: 退職や収入減少に備えて、あらかじめ十分な貯蓄をしておくことが重要です。
- ローン返済計画の見直し: 金融機関と相談し、返済期間の延長や金利の見直しを検討しましょう。
2. 退職後の対応策
- 収入減少に備える: 退職後の生活費を見直し、節約することで、家計のバランスを保つようにします。
- 副収入を確保する: 副業やアルバイトを検討し、収入源を多角化することで、家計の安定を図ります。
3. ゆとりあるローン返済計画を立てる
- 借入金額の目安を守る: 金融機関の審査基準を参考に、借入金額を年収の4倍以内、または金利4%で計算した年間返済額が年収の35%以内に収めるようにします。これにより、予期せぬ収入減少時にも対応できるゆとりを持った返済計画が立てられます。
これらの対応策を実行することで、ペアローン利用中の退職や収入減少に対する備えができ、後悔しない家計運営が可能になります。ライフプランをしっかりと考慮し、柔軟に対応できるように準備しておくことが大切です。
まとめ
ペアローンを利用する前に、メリットだけでなくデメリットやリスクを十分に理解することが重要です。共働きの計画が変わることや、離婚・退職などのライフイベントに備えた計画を立て、後悔しないようにしましょう。