不動産投資ローンを組める年収はいくらからなのでしょうか？
この記事では、サラリーマンの場合の必要な年収と、自営業の方の場合の必要年収の考え方について考察していきます。
不動産投資ローンに必要な年収はいくら？？
アパートを買うかワンルームを買うかで”大きく”異なります
不動産投資ローンと一口にいっても内容が異なってきます。
まず、サラリーマン層が手を出しやすいのは「ワンルームマンション投資」です。都市部のワンルームマンションは年収500万円以上あれば、不動産投資ローンを組む事が可能です。
一方で、一棟アパート投資は年収に加えて、保有資産で評価されます。年収も重要ですが、購入時に使える手元金額と、購入後に手元に残る資産額（現金・株式・債券など）の総額も重要視されるのです。アパート投資は金額も大きくなることと、家賃がもしトラブルで収入として入ってこない時でも耐えられる資産を持っていることが必要となります。
次から種別ごとに詳しく見ていきましょう。
ワンルームなら年収500万円からOK！（ただし、属性にもよる）
新築ワンルームマンションでも、中古ワンルームマンションでも、年収500万円以上が1つの条件となってきます。
個人属性によっては年収500万でもNG
お勤めは、上場企業や上場子会社など、大手企業に勤めている人は優遇されます。また、公務員の方も融資審査上は評価が高いです。
一方で、年収500万円以上ある方でも、個人事業主の方や自営業の方はローン審査では安定した収入がないと判断され、審査が通過しない事が多いので注意が必要です。
初めてアパートを買うなら年収700万円前後から。
一棟アパートを購入する場合には、一般的にワンルームより高年収が必要です。
個人名義で購入する場合、買う物件の金額にもよりますが、概ね年収700万円以上程度のサラリーマンから、審査上の土壌に乗ってきます。
年収以上に、重要なのは保有金融資産
アパート購入の場合、年収以上に現金、債券、株式などの金融資産の保有額が非常に重要になります。
いや、金融資産を一定額保有していないと、アパートローンの審査を通過するのは極めて難しいとも言える状態です。
その理由は2つあります。
1つ目は、アパート購入時にはまとまった諸費用が必要となります。そして頭金を要求される場合も一般的ですので、この購入時の諸費用と頭金が払える人であるかどうかが1つ目のチェックポイントです。
2つ目は、ローン返済中に、家賃収入がトラブルで入ってこない時期があった場合などでも、銀行にしっかり返してくれる能力がある人かどうか？という観点が問われるので、保有金融資産が大事になります。
「初期費用を払った後で300万円以上の資産額があることが最低条件」など、銀行によって様々なハードル条件があります。
医師・大企業経営者などの高属性・高年収は、アパート・ワンルームどちらでも超有利
年収2,000万円以上で3年連続確定申告している方など、高年収を複数年続けている人は不動産投資ローンでは優遇されます。
職業的には医師の方や、会社経営者の方、大手企業の役員の方などはかなり有利です。
こういう方は、銀行から見ると安心して貸せる属性となりますし、不動産投資ローンの取引をきっかけに、他の投資商品や保険を購入してもらえる可能性も高まる「超優良顧客」になりうるので、優遇してくれるのです。
高年収の方には、金利も優遇される場合も
延滞等のリスクが低いことから金利も優遇される場合も多いです。中には、住宅ローン並みの低金利で不動産ローンを借りている人なども存在します。
もしあなたが、医師・経営者などであれば、積極的に不動産投資を検討する価値があるでしょう。
銀行との取引で有利な条件を引き出せるので、結果的に投資で成功する確率が高くなります。
年収が高くても、＜借入が多い人＞は審査が通過しない場合も
借入が多い人は年収が高くても審査が通過しない場合があります。
一般に借入総額は年収の10倍程度までが限度額とされますので、住宅ローンや教育ローンなどを多く借りている人の場合、不動産投資ローンを借りるのに、その人の信用上借りられる枠を超えてしまっていると融資審査がおりません。
また、無担保のフリーローンや、金利が高い金融業者からの借入などが多い場合には銀行の評価は芳しくなく、審査が通過しない場合があります。過去に延滞歴などがある場合も同様です。
不動産投資ローンを貸している銀行とは？
不動産投資ローンはどの銀行でも取り扱っている訳ではありません。住宅ローンを扱っている銀行でも、不動産投資ローンとなると扱っていないケースもあります。
また、ワンルームマンション、アパート投資でそれぞれ対応している銀行が異なりますので、自分にあった銀行を調べていきましょう。
ワンルーム向けの融資をしている主な銀行
アパート向けの融資をしている主な銀行（全国対応）
地銀、信用金庫、信用組合などもアパートローンは取り扱っていますが、その銀行の営業地域内に居住する方向けの融資となります。
また、メガバンクも融資はしていますが、資産家の方や超高属性の方向けに絞られるため、普通のサラリーマンの方が現実的に融資を申し込むのは難しいです。
サラリーマン向けに全国的な地域で融資している銀行で、代表的な銀行は以下の通りです。
属性が低い・自己資金が少ない場合にできる対策は？
担保価値が高い不動産を見つければチャンスは広がる
不動産投資ローンは、購入する不動産を「担保」としてお金を借りるローンです。
ですので、購入する不動産の担保価値が高ければ、本人属性が低かったり、自己資金が少ない場合でも、不動産担保価値が高いので審査が通過しやすくなります。
担保価値は、ズバリ「土地の値段」がものを言います。建物価格も一定の評価はされますし、不動産の収益性も評価としては見られますが、シンプルに土地そのものの値段が高い物件は担保価値が高いです。
土地の値段が高い不動産を見つけて、銀行に相談することで融資の道が開けてくるでしょう。
自営業・個人事業主の方は「複数年の実績」を持って相談に
なかなか事業が安定していないと評価されてしまう自営業・個人事業主の方は、複数年の確定申告の実績を持って相談に行くことで融資の道が開ける場合があります。
地元の信用金庫や信用組合であれば、事業上の取引をその銀行で行なっていくことで実績を作り、融資相談の道を開くことも可能です。諦めずに融資の道を探っていきましょう。
まとめ
不動産投資ローンに必要な年収は、まずは年収500万円以上となります。
ただし、保有している金融資産の総額や、お勤め先などの属性状況によってローン審査の結果は変わってきます。
不動産投資をスタートするにあたっては、銀行融資が受けられるかどうかが超重要ですので、まず物件を探すより前に、自分がどのくらい融資を受けられるのか、融資戦略を固める事を先に行った方が賢明です。