不動産投資は節税にならないは本当？ 節税効果を出すための物件購入方法とは？

不動産投資において節税は十分可能です。

特に高年収の方ならメリットは大きいですよね。

個人所得で不動産所得をあえて赤字にする事で、損益通算により税金のベースの所得を下げることもできます。

不動産投資は節税のチャンスを生み出せますから、的確な情報と計画を通じて節税を実現しましょう。

不動産投資で節税にならないは本当？節税できる税金とは？

節税できる税金の種類

所得税・住民税の節税は「損益通算」で行う

まずは、所得によって、そもそもどの程度の税率で課税されるのかを押さえましょう

以下は、日本の所得税・住民税率です。（国税庁WEBサイトからの引用）

それぞれの所得金額ごとに決まっている控除額を引いた上で、所得税率がかけられます。

この時、不動産投資で得られる所得である「不動産所得」は、給与所得などと「損益通算」する事が可能です。

損益通算することで、所得金額を下げる事ができれば、所得税・住民税の節税になるのです。

法人税の節税となるケース

次に法人税のケースを考えてみましょう。

法人税額は一律で普通法人、一般社団法人等又は人格のない社団等については23.2％（資本金1億円以下の普通法人、一般社団法人等又は人格のない社団等の所得の金額のうち年800万円以下の金額については15％）とされています。

法人税の計算のベースとなる金額は、損益計算書上の税引前の純利益額です。

ですので、最終利益額が少なければ、法人税額も減少することになるわけです。

不動産投資を法人で行う場合、個人同様に減価償却費を経費として計上する事が可能です。もし、実際に支出している金額以上に、減価償却費を計上した場合の経費が大きい場合には、税金の計算の元となる純利益は減少し、結果的に節税につながる場合があります。

相続税（贈与税）の節税

現金を相続もしくは贈与する場合は、その金額がそのまま評価額となり、そこに相続税（贈与税）がかかります。一方、不動産は固定資産税評価額によって評価されます。固定資産税評価額は、時価の5〜8割になることが一般的です。

たとえば3,000万円のマンションを購入した場合、固定資産税評価額はおおよそ約1,500〜2,400万円となり、その額に相続税（贈与税）が課されます。その結果、現金を相続（贈与）するより相続税（贈与税）を圧縮することができるのです。

また、借入を行なって不動産を立てる場合、相続額から借入分は相殺して相続税のベース金額を決める事が出来ますので、さらに相続税の基準額を低くする事ができるのです。

不動産投資で所得税・住民税を節税するための効果的な方法とは

実際に節税につながるケースをいくつかみていきましょう。

木造築古アパートなど、減価償却費を多く計上できる物件を購入する

木造住宅は耐用年数が22年と定められています。22年を超えた物件を購入すると、最短4年間で建物価格を減価償却できます。これにより、減価償却費を多く計上することで、節税につなげる事が出来ます。

ただし、減価償却期間が終わってしまえば、減価償却費は計上できなくなるので、逆に費用が下がって利益が増加し、所得税額が増える場合もあります。

期間ごとの償却費を事前に正しく計算していくことが必要です。

新築RCアパートなど、建物金額が高い物件を購入する

建物金額が大きい場合は、減価償却費が多くなります。新築RCアパートなどは建物価格が大きいため、減価償却費が計上しやすく、また期間も長く計上できますので効果的です。

そもそも利益額が低い区分マンションなどを購入する

元々の不動産所得が小さければ、そこから費用を加算する事で不動産所得を赤字にしやすい場合があります。区分マンション等、収益が小さい物件を取得した上で、減価償却費等を計上することで不動産所得を赤字にできる場合があります。

ただし、不動産所得による収益がそもそも出ていない場合には、その投資がそもそも適切な投資なのかを見極める必要もあります。「節税になるので」という売り文句でマンションを購入したけれども、実際には赤字が大きくマイナスが広がってしまって失敗した、というケースはよくある話ですので注意していきましょう。

不動産投資で法人税を節税するための効果的な方法とは

海外不動産で減価償却費を多く計上する

海外の木造住宅の収益計算の際に、耐用年数を超えた物件を使って多くの減価償却費を計上できる方法は、法人の場合まだ認められています。（2023年現在）

個人では認められなくなりましたが、海外不動産では可能な方法ですので検討してみても良いでしょう。

築古の物件でも値上がり率が高く、短期でも売買可能なら米国などの市場を選ぶことで、効果的な資産形成と節税が可能となる場合があります。

不動産投資で節税する事が「良くない場合」も理解しよう

損益計算書が「赤字」の場合、次の融資を受けられない場合も

不動産所得が赤字であると、投資を拡大する局面では不利になる場合もあります。特に銀行融資を受ける場合は、損益計算書は「黒字」であることが最低条件となりますから、節税を目的に赤字決算を続ける事が融資拡大にはマイナスとなります。

王道は黒字決算で赤字を出さずに、税金を納めながら収益を拡大すること

そう考えると、節税だけを目的とするのではなく、規模拡大によって収益を上げていく事で適切に利益を出していくことを考えた方が健全でもあります。

日本の高い税制の中では、不動産投資による節税でお金を残すことにこだわる方法もありますが、不動産投資の拡大という意味では赤字決算が足枷になる場合もありますので、注意していきましょう。

まとめ

不動産投資による節税は可能です。

特に高所得の方は累進課税により所得税率が高くなりますので、不動産投資による損益通算を上手く活用し、所得を圧縮する事で節税する事が可能です。

また、相続税・贈与税がかかる方にとっては、現金で相続するよりも、不動産として相続する方が税額を下げられる効果があります。

ただし、不動産投資は本来収益を上げていく投資法ですので、節税を目的とすることで、収益が上がらない赤字物件を保有してしまうなどのデメリットには注意が必要です。

儲かる物件を保有しながら、適切な節税ができるバランスの良い物件を保有できると良いですね