REIT（リート）と不動産投資はどちらが儲かるの？メリット・デメリットは？

現物のアパートやマンションに投資する不動産投資は、実物の不動産を買うので「トラブルなどがないか？」と心配になる投資家も多いです。

一方、REIT（リート）は不動産投資を金融商品として投資しやすくなっているものですので安心です。

ただし、投資として行うわけなので、目的は「儲け」ですよね。

不動産投資信託（REIT）とは？

そもそもREIT（リート）って何？

REIT（リート）は、「不動産投資信託」とも呼ばれ、不動産への投資を行う金融商品です。具体的には、多くの投資者から資金を集め、それを使って不動産に投資します。

その不動産からの賃貸料収入や売買による利益が、投資家への配当として分配されます。

この仕組みを利用することで、投資家はREITを通じて、さまざまな不動産に間接的に投資し、専門家による運用の成果を享受することができます。

上場REIT（リート）にはどんな投資先があるの？

例えば、主な国内で上場されているREITと分配利回り※を紹介します

※2024年3月29日　記事執筆時点のデータです

分配利回りは3%〜5%弱が主流で、星野リゾートのような有名な企業が発行しているREITほど信頼と人気のため利回りは低くなる傾向があります。

REIT投資の魅力・ 安定した配当

REITは、その収益の多くが不動産の賃貸料に基づくため、他の投資商品に比べて安定した配当が期待できます。これは、長期的な投資計画において非常に魅力的な特徴です。

上場REIT投資の魅力・高い流動性と換金の容易さ

上場REITは、株式と同様に証券取引所で売買されます。そのため、高い流動性を持ち、必要に応じて容易に換金することが可能です。これにより、投資家は市場の動向に応じて柔軟に対応することができます。

クラウドファンディングと称される小規模な不動産投資信託は要注意

上場REITと異なり、小規模な事業者が発行している不動産投資信託もあります。この場合、上場しているものと違って企業の健全性などの判断は投資家に委ねられますので要注意です。

初心者はよく知らない企業への投資は注意した方が良いでしょう。

REIT活用のメリット・分散投資と専門知識の利用

REITを運用するのは不動産のプロフェッショナルたちです。そのため、個々の投資家が直接運用に関わる必要はありません。

さらに、REITはオフィスビル、ショッピングモール、アパートメントなど、様々な種類の不動産に投資します。これにより、投資家は様々な不動産市場に分散投資することが可能となり、リスクを分散しながら資産を成長させることができます。

実物不動産投資と、REITの違いは何？

実物不動産投資とは？

実物不動産投資とは、土地や建物などの不動産を直接購入し、賃貸収入を得たり、物件の価値上昇を通じて利益を目指す投資方法です。

文字通り、アパートやマンションなど、実物の不動産物件の所有者となり、その管理と運用をしていく投資です。

実物不動産投資のメリット

• 直接コントロールが可能

投資家は物件の選定、価格交渉、管理運営といったすべてを直接コントロールできるため、自らの戦略に沿って運用が可能です。

• 収益性と資産価値の増加

物件の有効活用や改善によって収益を最大化することができ、長期的には不動産の価値上昇によるキャピタルゲインも期待できます。

• 実物不動産投資のデメリット

高い初期投資が必要

物件を購入するには、大きな初期投資が必要になります。また、維持管理や修繕にも費用がかかります。

• 流動性の低さ

不動産は売却までに時間がかかることが多く、急な資金需要に対応しにくいです。

上場REIT投資のメリット

• 少額からの投資が可能

上場REITでは、株式のように少額から投資が可能で、大きな初期投資をせずに不動産市場に参入できます。

• 高い流動性

証券取引所で取引されるため、必要に応じて迅速に資金化できます。

• 上場REIT投資のデメリット

運用のコントロールが限定される

投資家はREITを選ぶことはできますが、その運用に直接関与することはできません。

• 市場変動の影響を受けやすい

証券市場の影響を受けやすく、経済状況によっては価値が大きく変動する可能性があります。

実物不動産投資と、上場REIT投資　メリット・デメリットのまとめ

実物不動産投資と上場REIT投資は、それぞれ異なる特性とメリット・デメリットを持ちます。

実物不動産は直接コントロールしながら、資産価値の増加を目指せますが、高い初期投資と流動性の低さが課題です。

一方、上場REITは少額投資と高い流動性が魅力ですが、市場変動の影響を受けやすく運用に直接関与はしないので非常にラクです。

上場REIT投資と、実物不動産投資はどちらが儲かるの？

結論からいうとゼッタイどちらが儲かると断言は出来ません。投資には不確かな部分が多いからです。

しかし、一定の条件でシミュレーションする事は可能です。

ここでは、600万円の資金を10年間投下する場合でシミュレーションしてみます。

なお、税金は考慮しない単純なシミュレーションです。

分配利回り5%のリートに10年間投資した場合

600万円を投下すると、分配利回り5%なら、30万円の年間配当を得ます。

10年間で単利運用（再投資をしない場合）、累計で300万円のリターンです

10年後に売却した際に、同価格600万円で売却できたとします。

表面利回り9%　3000万円のアパートに10年間投資し、売却した場合

アパート投資のケースシミュレーションは様々な条件がありますが、ここでは以下の条件のアパートに投資したとします

このように、600万円の手出し現金と、2700万円の融資で、利回り9%の3000万円のアパートを手に入れました。

月々、及び、年間の運営については以下のような収支を想定します

では10年間の収支はどうなるでしょうか

10年後に同価格で売却できたと仮定してシミュレーションします。

REITは安定的で、10年間値下がりしない条件なら、10年間で+50%

しかし、実物不動産投資は上記のように安定して運営できる物件で、売却時に値下がりしない条件であれば、＋172％と、REITの約3倍の効果を出すことができました

まとめ

REIT投資と実物不動産投資、どちらが儲かるのか？

もし、すぐに換金できなくても高い利回りで高い投資効果を得たいと考えるなら、実物不動産投資がオススメです！　銀行融資によってレバレッジを効かせる分、投資効果が大きくなるのです

しかし、すぐに換金できたり、運用が楽な方法で投資したい場合は、上場REITへの投資も一手です

あなたの投資スタイルに合った方法で投資をしてみてください！